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Doit-on constituer une SCI pour l’acquisition d’un bien immobilier ?

La plupart du temps, lors d'une acquisition immobilière, les acquéreurs omettent de prendre en considération leur situation patrimoniale afin de déterminer le montage juridique qui leur conviendra le mieux pour leur achat. Cela les conduit fréquemment à acquérir un bien immobilier en tant que personne physique. Pourtant dans de nombreuses situations, la constitution d'une société civile immobilière (S.C.I.) peut s’avérer extrêmement efficace et intéressante.

Dans un premier temps, lorsqu'il est à l'origine d'une transaction immobilière, c'est à l'agent immobilier d'attirer l'attention de ses clients sur l'importance de bien choisir la forme la plus appropriée pour leur acquisition.

Avoir recours à un agent immobilier pour une transaction vous aidera à vous poser les bonnes questions et à ne pas faire l'impasse, bien souvent par méconnaissance, sur des notions fondamentales.

Ce sera ensuite au notaire de valider ce choix après une étude approfondie de la situation patrimoniale de l'acquéreur.

Il est donc important de savoir, avant même la signature d'un compromis de vente, s'il conviendra à l'acquéreur de constituer une S.C.I. dans le cadre de son acquisition ou pas.

La S.C.I. est un excellent « outil » pour, d'une part, vous protéger de la vente forcée du bien immobilier et d'autre part, pour vous permettre de transmettre votre patrimoine à vos enfants à moindre frais.

 

1 – La S.C.I. : Une protection contre la vente forcée du bien

Si vous achetez un bien immobilier en couple ou en famille par exemple, le régime le plus couramment utilisé reste l'indivision. Ce régime implique un partage de la propriété du bien proportionnel aux apports financiers de chacun.

Mais il implique également un principe issu de l'article 815 du Code Civil qui stipule « Nul ne peut être contraint à demeurer dans l'indivision et le partage peut toujours être provoqué, à moins qu'il n'y ait été sursis par jugement ou convention. »

Cela signifie tout simplement qu'un co-indivi peut à tout moment sortir de l'indivision. Il sera donc en mesure, soit de contraindre les autres membres de l'indivision de lui acheter sa part de propriété, soit de forcer la vente du bien pour récupérer la fraction du prix lui revenant.

L'utilisation d'une S.C.I. peut être une protection solide contre cette faculté. Dans ce cas les « co-indivis » auront la qualité d'associés de la S.C.I. possédant tous un nombre de parts sociales proportionnel à leurs apports respectifs mais surtout tous assujettis aux statuts de ladite S.C.I.

Les règles de décisions de mise à la vente du bien sont fixées dans ces statuts et répondent en général au vote de l'unanimité des voix de l'ensemble des associés. En d'autres termes, si les statuts de la S.C.I. prévoient que l'unanimité des voix des associés est requise pour vendre le bien, un seul associé ne sera pas en mesure de contraindre les autres à la vente forcée de l'immeuble.

 

2 – La S.C.I. : « L'arme fatale » contre les frais de successions.

La principale préoccupation des parents est d'organiser leur succession en transmettant à leurs enfants un patrimoine afin de les aider dans leurs vies futures. Mais également de ne pas les laisser se débattre, lors d'une éventuelle succession, dans les désagréments de lourds droits de successions auxquels ils devraient faire face.

Pour répondre à cette exigence, il existe une solution efficace. En effet, l'investissement locatif immobilier au travers d'une S.C.I. représente une excellente solution pour assurer une transmission patrimoniale à ses enfants à moindre frais.

Ce montage nécessite la constitution d'une S.C.I. dans laquelle les parents sont usufruitiers des parts sociales et où les enfants sont nue-propriétaires des mêmes parts sociales. Tout au long de la durée de cet investissement, les échéances de remboursement du prêt immobilier sont pris en charge par les parents. Lors de la succession à venir, les enfants intégreront automatiquement la pleine propriété des parts sociales de la S.C.I. sans frais de succession, du fait de leur qualité de nue-propriétaires.

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